手元の500万円で住宅ローン繰上返済するのか、資産運用するのか

繰上返済、資産運用

「500万円あったら住宅ローン繰上返済するのか、資産運用にまわすのか?」

住宅ローンというものをどう捉えるかにもよると思いますが、あなたの住宅ローンに対するイメージはどんなものでしょうか?

・借金
・投資
・精神的負荷
・家賃のようなもの
・仕事へのモチベーションになる(プラスイメージ)
・住宅ローン控除で税金が安くなる
・団信があるので保険の意味もある
・家族への報い
・長期ローンなんてバカバカしい
etc…

さて、手元の500万円。
数字の面で考えれば、住宅ローン金利を上回る利回りで資産運用ができるなら資産運用にまわせばいいし、資産運用せず確実に借金と利息を減らしたいなら繰上返済すればよい
、という単純な考え方をすることもできます。

たとえば3000万円を金利1.5%、25年で借りたとして、すぐに500万円を繰上返済すると利息分は約200万円節約できる計算になります。

一方、500万円を複利1.5%で25年間運用できると725万円になり、約225万円増えることになります(税金考慮せず)。

ただし、現状では1.5%以上で確実に運用できる金融商品はないと思いますので、資産運用といえば株式や投資信託を利用することになると思いますが、500万円を一気に全額投資をするのはリスクがあり、あまりお勧めできません。

確実性の高い資産運用をするなら私は長期積立国際分散投資をおすすめしております。
参考記事→過去約25年間の投資シミュレーション(エクセルツールあり)

一気に投資するのではなく、年間数十万円~ずつなどタイミングを分散して投資することで、運よく底値で投資できるチャンスも失いますが、かわりに運悪く高値づかみをしてしまうことも回避しやすくなり、比較的ブレの少ない資産運用が可能になると考えています。

ライフプラン表を作成して検証する

それ(積立投資)が繰上返済よりも効果が高いのかどうかは、やはり個別のライフプラン表をつくり検証してみる必要があります。

貯蓄(金融資産)の状況も年々変わるでしょうし、家計全体から見て投資額が過大でないか、バランスが妥当かなども確認する必要があります。

ライフプラン表を作成すれば、期待利回りを設定し、資産運用をする場合と、繰上返済をして削減できる利息を比較することも可能です。

住宅ローン控除との兼ね合い

また、「住宅ローン控除」の期間が残っている場合は借入残高に対して1%などを上限に所得税・住民税が節減されますから、この兼ね合いも考える必要があります。

たとえば500万円を繰上返済することで500万円×1%の節税枠が減ると、所得税・住民税の額にもよりますが年間5万円分損することにもなりかねません。

余裕資金は十分か

繰上返済してしまうと手元からその分の現金がなくなります。一方、資産運用に回しておけば、いざというとき解約して現金化することも可能です。「余裕資金」が乏しい場合または数年内に大きな支出を控えている場合に、安易な繰上返済は逆に家計を苦しめるリスクもあるといえます。

ケーススタディ

↓前提条件
・5年前に2500万円を1.5%、30年ローンで借りている。
・現在の借入残高2065万円。
・現金が800万円ある。
・年収600万円、所得税・住民税合計35万円。
ライフプラン
↑まずは繰上返済も資産運用もしない場合のライフプラン表(一例)をつくってみました。

36歳、子供一人、妻は子どもが10歳になったら年間50万円ずつ収入を得る、という設定にして、90歳時点で「640万円」残るシミュレーションとなっています。

▼500万円を繰上返済(期間短縮)する場合

手元にある現金から500万円を繰上返済すると、150万円弱の利息節減、64か月(5年強)の期間短縮という計算になります。

また、住宅ローン減税枠については500万円×1%減り、年間5万円×5年=合計25万円の節税機会を失うことにもなります。

生涯を通じて考えると、ライフプラン表上、125万円ほどのプラス効果があるといえます。

90歳時点での金融資産残高=640万円+繰上返済効果150万円-節税し損ねた分25万円=「745万円

▼100万円×5年間の積立投資をする場合

繰上返済しないで、100万円ずつ5年間に分けて資産運用をする場合、各期待利回りごとの90歳時点での金融資産残額は以下の通りとなりました。
期待利回り2%→「1282万円
期待利回り3%→「1875万円
期待利回り4%→「2715万円
期待利回り5%→「3990万円
ライフプラン表(資産運用)
(期待利回り5%の場合)

資産運用の効果を知れば、繰上返済で節約できる分が小さく感じてしまいます(^^;)

さらに金融資産運用においては確定拠出年金も活用すれば、運用期間中の利益に対して非課税なのと、所得控除による節税もあいまって、より効果を高めることもできます。
参考記事→個人型確定拠出年金(DC)で、まずは所得税・住民税を年4万円以上削減してみる

ただし、資産運用には当然リスク(不確実性)が伴うので、どちらがよいかは、結局自分の気持ち次第ということにはなりますね。



生涯にわたる家計収支シミュレーションを見える化できるエクセル・ライフプラン表の作成はこちらから(無料ダウンロード)

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