キャッシュフロー表をつくって、いくらまでの住宅なら買えるか検証する


いくらまでの住宅なら無理なく買えるか?

住宅は個人の支出として大きな部分を占め、一度購入したら容易に見直すことができないため、購入にあたっては自分たち家族にフィットするものかどうか慎重に検討する必要があります。住宅購入前にFPに相談したり、キャッシュフロー表を作成するのは有益な行動といえるでしょう。現金で購入する場合も、住宅ローンを利用する場合も 他の支出とのバランスや今後の収支見込みをよく考える必要があります。

住宅ローンを利用する場合は一般的には以下のような目安があります。

フラット35
・年収400万未満→年間返済額は年収の30%以下
・年収400万以上→年間返済額は年収の35%以下

例えば年収500万円の場合、その35%は175万円です。35年ローンでは4000万円強借入できる可能性があるということです。月額15万円弱の返済となりますが、年収500万円で、「 月額15万円 」の住宅ローンは厳しい感じがしますね。

固定資産税や、修繕管理費等合わせれば、住宅関連の支出で「 年間200万円 」を超え、手取りが年収の80%の400万円だとすれば、手取りの半分が住宅関連に消え、子どもがいれば「 残り200万円 」で生活するのは困難かと思います。

ただし共働きでしたら余裕が出てきますので、単に「 年収の35%までを返済に充てることができる 」という考え方では不十分でしょう。

ファイナンシャルプランナーによるアドバイスの場面では、年間返済額は年収の20%以下、または手取り(可処分所得)の25%以下が望ましいとされています。

手取りが400万円でしたら、その25%で、年間返済額は100万円。借入額は2500万円程です。なんとなく現実感があります。

また、銀行での住宅ローンは年収の5~6倍まで借りられるというひとつの目安があります。
年収500万円でしたら2500万円~3000万円。

上記はあくまで目安なので、共働きであってずっとダブルインカムを維持できるのかできないのか、子供は何人でどういう教育を受けさせたいか、親からの資金(生活)援助が見込めるか等、各家庭により状況は様々ですし、将来の状況変化も予測しなければなりません。

やはりキャッシュフロー表を作成して、あれこれシミュレーションしてみることが一番分かりやすく、納得感のある住宅購入ができるのではないでしょうか。

ケーススタディ

家族:夫35歳、妻35歳、子供5歳
収入:夫500万(手取り)・上昇率1.5%
貯蓄:500万(普通預金)
親からの資金援助500万
支出:基本生活費250万、幼稚園50万、保険料30万 ほか
購入する住宅:3500万円(頭金500万)
住宅ローン3000万、35年、金利2%、年間返済額120万円+維持費40万円
(返済比率は手取りの24%です。)
住宅ローン
働いている間は概ね年間収支はプラスで70歳時点で住宅ローンは返済し終えますが、その後貯蓄がなくなり、老後は借金生活になってしまいます。

そこで、奥さんが年間100万円収入を60歳まで得ることにします。それが以下の図です。
住宅ローン2
90歳までなんとか貯金がなくならずに済みそうなシミュレーションになりました。
「 繰り上げ返済 」や、場合によっては「 資産運用 」も併用すればもっとよい見通しができるでしょう。

対策として奥さんの収入を「 年間100万円増やす 」としましたが、それが難しい場合、購入する住宅の価格を〇〇〇万円下げる、親からの資金援助が〇〇〇万円増えないか検討するなど、キャッシュフロー表を作成することで具体的な金額をもって対策を練ることが可能になります。

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