手元にある余剰資金を繰上返済するのか資産運用するのか
住宅ローンの繰上返済は、早ければ早い程効果が高いと言われます。
一方、今は金利が低いので、繰上返済の効果は薄く、場合によっては繰上返済する分を資産運用に回した方がいい、という考え方もあります。
資産運用をする場合、NISAでなければ益金に対し、通常は20％の所得税がかかりますから、その分も勘案したうえで、住宅ローンの金利を上回る利回りで運用できれば、金融資産は増えることになります。
例：手元に500万円ある場合
| [繰上返済]金利1％の場合、500万円×1％＝1年で5万円の利息軽減効果 [資産運用]500万円を年2％で運用できた場合、500万円×2％＝10万円の利益（20％税控除されて8万円の手取り） |
ただし、資産運用にはリスクがありますので必ずしもプラスになるとは限りません。
「資産運用はちょっと不安がある」「確実に節約したい」というならば、繰上返済をする方がベターでしょう。
金利ごとの繰上返済の効果
住宅ローンは借りたタイミングや金融機関、返済期間などの条件によって適用されている金利が異なります。
いま（2021年3月）新規で新築住宅のローンを借りれば、変動で0.5％前後、長期固定（フラット35）でも1.5％程の金利になりますが、金利によって繰上返済の効果がどれだけ違うのか確かめてみましょう。
（仮に）
・住宅ローンを開始してから10年経過したタイミングで繰上返済
・住宅ローン残高2000万円
・残期間25年
| 金利 | 繰上返済額 | 繰上返済後の残期間 | 負担利息 |
| 0.5％ | 0円 | 300か月 | 128万円 |
| 100万円 | 285か月 | 116万円 | |
| 500万円 | 222か月 | 71万円 | |
| 1000万円 | 146か月 | 31万円 | |
| 1.5％ | 0円 | 300か月 | 400万円 |
| 100万円 | 283か月 | 359万円 | |
| 500万円 | 214か月 | 211万円 | |
| 1000万円 | 137か月 | 90万円 | |
| 3.0％ | 0円 | 300か月 | 845万円 |
| 100万円 | 279か月 | 742万円 | |
| 500万円 | 202か月 | 413万円 | |
| 1000万円 | 123か月 | 163万円 |
※上記の繰上返済額の範囲で上限の整数月数分を繰上返済する計算。
残金2000万円、残期間25年という条件に対し、たとえば金利3.0％でそのまま繰上返済せずに払い続けると、25年で845万円もの利息を払うことになるのですね。ちょっとバカバカしいですね。
もし、この時点で100万円を繰上返済すれば、利息は742万円に、もし500万円を繰上返済すれば利息は413万円に、もし1000万円繰上返済すれば利息は163万円にまで圧縮できます。
また、残りの返済期間もだいぶ短縮可能です（期間短縮型の場合）。
金利1.5％の場合でも、上記のように繰上返済することで、負担する利息額および返済期間をグッと圧縮することが可能です。
一方、金利0.5％の場合、100万円を繰上返済しても残りの期間で8万円程しか利息軽減効果がないようですね。
金利によって繰上返済の効果がかなり違うことが分かります。
繰上返済の効果を確かめるには、以下のツールで試算可能です。
↑繰上返済したい額まで元金部分を足していって、その右隣の数字の合計が負担せずに済むようになる利息、ということになります。
上手に計画を立てて、効果的に繰上返済ができるといいですね！
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