住宅ローン控除はトータルでいくら還付されるか確認するためには・・
住宅ローンの税額控除は、ざっくりいえばローン残高の１％が年末調整や確定申告で還付される、ということになります。
ただし、それは「所得税を払った分のうち」ということになりますので、ローン残高が2000万円で、×1％＝20万円の枠があっても、所得税が15万円の場合、最大でも15万円しか還付されない、ということになります。
また、ローン残高についても一定の制限があり、入居したタイミングによってローン残高のうち最大2000万円×1％＝20万円までだったり、3000万円×1％＝30万円までだったり、4000万円×1％＝40万円までだったりと様々です。
ですので、これから住宅を購入して住宅ローンの税額控除を受けようとする場合は、
・今と10年後の年収と所得税
・住宅ローンの額と残高推移
・適用される住宅ローン控除の限度額
このあたりを確認の上、トータルでいくら還付を受けられそうかを考える必要がありそうです。
↓国税庁HP「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を購入した場合（住宅借入金等特別控除）」より
| 居住の用に供した年 | 控除期間 | 各年の控除額の計算 （控除限度額） |
| 平成23年1月1日から平成23年12月31日まで | 10年 | 1～10年目 年末残高等×1％ （40万円） |
| 平成24年1月1日から平成24年12月31日まで | 10年 | 1～10年目 年末残高等×1％ （30万円） |
| 平成25年1月1日から平成25年12月31日まで | 10年 | 1～10年目 年末残高等×1％ （20万円） |
| 平成26年1月1日から令和元年9月30日まで | 10年 | 1～10年目 年末残高等×1％ （40万円） （注） 住宅の取得等が特定取得以外の場合は20万円 |
| 令和元年10月1日から令和2年12月31日まで（★） | 13年 | ［住宅の取得等が特別特定取得に該当する場合］ 【1～10年目】 年末残高等×1％ （40万円） 【11～13年目】 次のいずれか少ない額が控除限度額 〇年末残高等〔上限4,000万円〕×１％ 〇（住宅取得等対価の額－消費税額）〔上限4,000万円〕×２％÷３ |
| 10年 | ［上記以外の場合］ 1～10年目 年末残高等×1％ （40万円） （注） 住宅の取得等が特定取得以外の場合は20万円 | |
| 令和3年1月1日から令和3年12月31日まで | 10年 | 1～10年目 年末残高等×1％ （40万円） （注） 住宅の取得等が特定取得以外の場合は20万円 |
| 「特定取得」とは、ざっくりいえば消費税8％または10％が適用された物件。 「特別特定取得」とは、ざっくりいえば消費税10％が適用された物件。 （★）上記表の［住宅の取得等が特別特定取得に該当する場合］においては、通常10年である控除期間が13年に延長される特例が措置されていますが、新型コロナウイルス感染症等の影響により、控除の対象となる住宅の取得等をした後、その住宅への入居が入居の期限（令和２年12月31日）までにできなかった場合でも、次の要件を満たすときには、その特例の適用を受けることができます（新型コロナ税特法6条、新型コロナ税特令4条）。 ・新築については令和2年9月末までに、住宅の取得等に係る契約を締結していること ・令和３年12月31日までに住宅に入居していること |
今と10年後の年収と所得税を確認する
年収が同じ人でも、扶養配偶者がいるとか扶養控除対象となる年齢の子供が何人いるとか、iDeCo（確定拠出年金）をやっているとかで所得税は変わってきます。
昨年の所得税は源泉徴収票を見ればすぐに分かりますが、以下のツールで簡便に確認することができます。
黄色のセルに数字等を入れていくことで、所得税がいくらになるかを確認することができます。
上記の場合、年収600万円で配偶者の年収が50万円、16歳以上の子供がいない等の条件であれば、所得税は”16万円”ということになります。
このツールで確認すれば、10年後の予想される年収や扶養状況によって所得税がいくらになるかを確認することが可能です。（以下ツールの「手取額計算」シート）
住宅ローンの額と残高推移を確認する
・10年後（120回支払後）の借入残高は2277万円
| 所得税 | 税控除限度額 | 還付額 | |
| 1年目 | 16万円 | 借入残高3000万円×1％ ＝30万円 | 16万円 |
| ・ ・ | ・ ・ | ・ ・ | ・ ・ |
| 10年目 | 29万円 | 借入残高2200万円×1％ ＝22万円 | 22万円 |
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