ライフプラン表をつくって、いくらまでの住宅購入ができるか検証する方法

ライフプラン表をつくって、いくらまでの住宅購入ができるか検証する方法

みんなどうやって住宅購入の予算を決めているのか?

住宅営業に3年程携わっていたことと、FPとしての活動からいえば、住宅購入の予算はみんな、「だいたい」で決定していることが多いように思う。つまり感覚だ。

賃貸の人が住宅を購入する場合、それまでの家賃と比べて、月〇〇万円までなら住宅ローンを払える、とか、今後収入が上がるし、とか周囲もこのぐらい買っているとか、奥さんもいずれ働けば返せる、とか、退職金で残金払える、とかそういう思考で決めているように思う。

一方、建替えの人は住宅購入の予算決めやタイミングが少し難しい。
既に住宅はあるわけだから毎月払っている家賃などもないので住宅ローンを組む場合の目安がない。
老朽化や住み心地の悪さなど長年の不満が何かのきっかけで住宅購入に踏み切るのだろう。

ちなみに住宅ローンを組まず現金で購入する人は全体の1割程だそう。

いずれにしても住宅費用は個人の支出としてかなりの部分を占め、一度購入したら容易に見直すことができないため、住宅購入にあたっては自分たち家族にフィットするものかどうか慎重に検討する必要がある。

最近では住宅販売業者(ハウスメーカーやマンション販売業者)がFPと提携して、希望者にはFPを紹介し、ライフプラン相談ができる場合がある。

住宅販売業者は住宅を販売したいわけだから、紹介されたFPのアドバイスは最初から結論が決まっていることもある(住宅購入は大丈夫ですよ)かもしれないが、それを含めても一応専門家の意見を聞いてみる価値はあると思う。ただし過信は禁物。

住宅ローン借入可能額・ざっくり数字面での目安

住宅ローンを利用する場合、一般的には以下のような目安がある。

フラット35
・年収400万未満→年間返済額は年収の30%以下
・年収400万以上→年間返済額は年収の35%以下

例えば「年収500万円」の場合、その35%は175万円。
35年ローンでは4000万円強借入できる可能性があるということになり、月額15万円弱の返済となるが、年収500万円で、月額15万円の住宅ローンは厳しい感じがする

固定資産税や、修繕管理費等合わせれば、住宅関連の支出で「 年間200万円 」を超え、手取りが年収の80%の400万円だとすれば、手取りの半分が住宅関連に消え、子どもがいれば「 残り200万円 」で生活するのは困難のように思える。

ただし共働きの場合は、別なので単に「 年収の35%までを返済に充てることができる 」という考え方では不十分である。

ファイナンシャルプランナーによるアドバイスのでは、(これも教科書的ではあるが)年間返済額は年収の20%以下、または手取り(可処分所得)の25%以下が望ましいとされている。

手取りが400万円なら、その25%で、年間返済額は100万円。借入額は「2500万円程」。なんとなく現実感がある気がする。

また、銀行での住宅ローン借入可能額は年収の5~6倍までともいわれる。
年収500万円なら「2500万円~3000万円」。

これらはあくまで目安なので、共働きであってずっとダブルインカムを維持できるのかできないのか、子供は何人でどういう教育を受けさせたいか、親からの資金(生活)援助が見込めるか等、各家庭により状況は様々だし、将来の状況変化も予測しなければならない。

やはり、個別にライフプラン表(キャッシュフロー表)を作成して、あれこれシミュレーションしてみるのが一番分かりやすく、納得感のある住宅購入ができると思う。

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ケーススタディ-住宅購入-

家族:夫35歳、妻35歳、子供5歳
収入:夫500万(手取り)・上昇率1.5%
貯蓄:500万(普通預金)
親からの資金援助500万
支出:基本生活費250万、幼稚園50万、保険料30万 ほか
購入する住宅:3500万円(頭金500万)
住宅ローン3000万、35年、金利2%、年間返済額120万円+維持費40万円
(返済比率は手取りの24%)

住宅ローン
働いている間は概ね年間収支はプラスで70歳時点で住宅ローンは返済し終えるが、その後貯蓄がなくなり、老後は借金生活になってしまう。

そこで、奥さんが年間100万円収入を60歳まで得ることにしてみる。
住宅ローン2
90歳までなんとか貯金がなくならずに済みそうなシミュレーションになる。
「 繰り上げ返済 」や、場合によっては「 資産運用 」も併用すればもっとよい見通しができるだろう。

対策として奥さんの収入を「 年間100万円増やす 」としたが、それが難しい場合、購入する住宅の価格を〇〇〇万円下げる、親からの資金援助が〇〇〇万円増えないか検討するなど、ライフプラン表(キャッシュフロー表)を作成することで具体的な金額をもって対策を練ることが可能になる。

まとめ-住宅購入予算の決め方-

住宅購入は大きな買い物なので以下全部やってみることをお勧めする。

・現在賃貸なら家賃と住宅ローンを比較してみる(固定資産税、修繕積立なども忘れずに!)。
・住宅販売業者の意見を聞いてみる。
・FPの意見を聞いてみる。
・自分でライフプラン表をつくって検証してみる。
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